已经成立业委会的小区应尽快收回人防车库使用权

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关心社区治理的朋友们可能会注意到,近些年全国各地涉及地下车库的纠纷层出不穷,部分业主们甚至采取用车辆堵地下车库出入口甚至城市道路等极端做法表达不满。根据笔者的了解,这些纠纷涉及的地下车库很大一部分是人防车库。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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人防车库,顾名思义就是利用人防工程改造的车库。所谓人防工程,全称为人民防空工程,根据《中华人民共和国人民防空法》第18条规定,人民防空工程是指为保障战时人员有物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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高层建筑同步建设人防工程是国家的强制要求,人防工程本质上是小区的强制配套设施,应该和小区的道路绿地一样随着房产一并移交给全体业主使用。但是由于规定人防工程使用权的法律主要是颁布于1996年的《人民防空法》,而我国的商品房市场于该法颁布后的九十年代末才开始逐渐形成,所以该法并没有涉及人防工程使用权转移的内容,涉及使用权的规定也仅有该法第5条一句话:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。” oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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人防工程使用权移交相关法律规定的缺失给开发商拒绝移交人防工程使用权和法院做出偏袒开发商的乌龙判决提供了便利,更致使业主与开发商之间就人防车库的纷争不断,严重影响了社会和谐。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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据笔者调查,开发商直接或者变相销售人防车库或者卖完房后坐地为王拒不移交人防车库使用权的情况比比皆是。业主们要么需要为本来就是小区强制配套的人防车库付第二次钱,要么就可能面临开发商世世代代的盘剥,大部分人防车库的纠纷就是开发商提高人防车库租金引起。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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笔者认为,人防车库包括其他用途的人防工程都应该随着房产的移交一并移交给全体业主,理由如下: oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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一. 人防车库通常是小区唯一的车库,首先属于《城市居住区规划设计规范》规定的强制配建车库。人防车库作为小区唯一的停车场所,应作为小区的配套设施,使用权归全体业主所有。类似的例子非常多,比较典型的是青岛百盛的地下车库,虽然开发商勾结政府办理了车库的产权证,仍然因为小区只有一个车库而被法院撤销。物权法实施之前,小区的配建车库是作为小区公共配套不可以销售,即不可以设为专有的。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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二. 人防车库是利用小区的地基建成的,按照财政部房屋建筑成本核算办法规定,地基和房屋是作为一个整体核算的,地基列入房屋建筑总成本,约占建筑费用的三分之一,正因为地基和房屋不可分割,地基应随房屋属全体业主共有。所以,业主对利用地基修建的人防车库,理所当然拥有使用权。业主们要注意的是地基时使用维修基金来维护的。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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《城市居住区规划设计规范》明确规定:“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室,并应遵循平战结合的原则,与城市地下空间规划相结合,统筹安排。将居住区使用部分的面积,按其使用性质纳入配套公建。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

大部分地方法规也有同样规定,例如江苏省实施《中华中华人民共和国人民防空法》办法第十二条也明确规定:“城市新建民用建筑,必须按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室(以下简称防空地下室),并与地面建筑同步规划、设计、建设、竣工验收其建设经费纳入建设项目投资计划。”oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

同时各地的《商品房价格管理规定》的也清清楚楚地规定,商品房价格的构成就包括房屋建筑安装工程费:指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用,一般包括住宅土建(含桩基)工程费……和附属公共配套设施费……公共基础设施费等。
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三. 小区配套的人防车库并非单独立项开发。开发商投资建设人防工程的权利义务来源于商品房小区的开发,是开发商品房小区的附随权利义务,在转移土地使用权时应一并转让给全体业主。中华人民共和国城市房地产管理法第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。城市房地产转让管理规定第九条:以出让方式取得土地使用权的,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。人防车库的建设、使用和受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务,应该和商品房小区的房产一并转移给全体业主。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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四. 房产销售之后,人防车库的权利义务即归全体业主共有。虽然人防车库没有计入公摊面积,但在建筑规划时,建设工程的地下人防工程的建设成本就包含在了总面积之中,即建设工程的每平方建筑面积造价中包含了基本建设设施的投资。业主实际上支付了人防工程的建造费用。 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

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可能有开发商会狡辩说人防车库的成本未计入建筑成本,但是人防工程本身是国家法律规定的强制配套,并不因为是否计入建筑成本而决定人防工程使用权的转移。就好像汽车必须配备刹车、安全带一样,无论是否计入成本,都需要向全体业主移交人防工程的使用权 oCJ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2015-12-22 10:33:09 浏览:

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