第二十六问：动迁过程中房屋用途如何认定？[案例]┃动迁一〇八问·法律学人
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第二十六问：动迁过程中房屋用途如何认定？[案例]┃动迁一〇八问·法律学人
作者：王正涵 律师
动迁过程中的房屋用途，是直接决定和影响房屋动迁权益的重要问题。一般而言，征收非居住房屋会产生以下动迁补偿费用（以上海为例）：
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被征收房屋的市场评估价格 |
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设备搬迁和安装费用 |
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无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； |
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停产停业损失补偿； |
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搬迁奖励等。 |
举例而言，在上海的居住与非居住兼用房屋的动迁权益计算中，获得货币补偿的被征收人可以应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
房屋用途的认定，首先规定于国务院第590号文第十五条，被征收房屋的用途等情况，应当由房屋征收部门组织调查登记并予以公示。对于房屋征收范围确定后，被征收人或者承租人擅自变更房屋用途的，其不得因此增加补偿费用。（见王正涵著·本系列第十问：房屋征收范围确定后，不得实施哪些行为？）
在地方性文件中，对于房屋用途的认定，一般均结合地方行政司法实践作出具体认定。如以广州为例，广州市政府于2011年9月14日作出的《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十条规定：被征收房屋的用途的认定，以房屋登记机构办法的房屋所有权证标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准（见穗府[2011]17号文）。此外，石家庄市政府（第177号文第十六条）亦有类似规定。又，以上海为例，一般从原始设计、实际用途、法律关系、政府认定和营业执照等角度，综合予以认定，个别情况下也需要参考实际使用时间等情况进行认定。
以上认定标准，一般建立在房产与土地对于房屋用途的记载是一致的情况下。那么，如果房产与土地对于房屋用途的记载不一致的，应如何认定房屋用途呢？我们通过一则《人民法院报》公开登载的案例为基础，予以介绍。
【基本案情】
1979年9月，原金华县饮食服务公司与金华县水轮机厂在金华市解放西路885号（原327号）合建一幢五层商住综合楼，其中一层属饮食服务公司开设综合商店营业，二至五层属金华县水轮机厂职工宿舍。1999年7月20日，该公司对上述一层房屋申领了房屋所有权证，该证载明房屋设计用途为“商业”。土地证号及其权属性质在该证中均为空格。1999年10月经公开拍卖，原告叶某买受了该公司上述房屋其中一间，并于同年12月领取了房屋所有权证，该证载明设计用途为“商业”，土地证号及其权属性质在该证中均为空格。2000年7月27日原告（乙方）与金华市国土管理规划局（甲方）签订的《划拨土地使用权补办出让合同》载明：“本合同项下的宗地，属住宅用地”。此后土地使用权登记亦记载涉案房屋的土地用途为住宅。原告也是按住宅用地标准缴纳土地出让金。被告浙江省金华市婺城区人民政府（以下称婺城区政府）于2014年10月25日作出婺区政征（2014）第1号《征收决定》，决定对该市区凤翔区块范围内房屋实行征收，上述房屋被列入征收范围。被告选定正大公司及华诚公司对涉案房产及土地收益金进行评估。华诚公司的《土地收效金收取分户评估报告》载明：涉案房屋“土地类型及用途：改变前为出让、住宅，改变后为出让、商业。地价定义：评估估价对象在原有土地使用权类型、用途与改变土地使用权类型、用途条件下的土地使用权价格差额，土地收益金总价（人民币）471849元”。婺城区政府于2015年4月4日作出婺政征补（2015）第50号房屋征收补偿决定：“经金华市正大房地产估价师事务所有限公司评估，房屋价值1308763元，室内装修价值13717元。经金华市华诚房地产土地评估有限公司评估，扣除土地收益金471849元”。叶某对该征收补偿决定中扣除土地收益金的内容不服，提起诉讼。
【裁判结果】
浙江省金华市中级人民法院经审理认为，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条规定：“被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；……按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。”原告所有的房屋其房屋所有权证登记用途为商业，国有土地使用权证登记用途为住宅，正大公司按商业用途对原告的房屋进行估价，被告据此按照土地评估机构作出的评估结果扣除土地收益金471849元符合相应的事实和法律规定。原告叶某主张其房屋事实上一直作为商业用房，但并不能以此改变其土地登记用途为住宅的性质，故原告就此提出的理由不能成立，遂判决驳回原告叶某的诉讼请求。
叶某不服，提起上诉。浙江省高级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。
（引注：基本案情与裁判结果，原载于《人民法院报》）
房屋征收补偿一〇八问·往期目录
第一问：同住人如何认定？
第二问：动迁中“三块砖头”指什么？
第三问：国有土地上征收补偿的法律依据及其限制是什么？
第四问：实践中如何确定征收补偿主体？
第五问：动迁安置房多久可以转让、出租？
第六问：被征收人和承租人如何确定？
第七问：关于同住人权益的两个案例
第八问：“一征”九问九答
第九问：旧城区改建的法律程序
第十问：房屋征收范围确定后，不得实施哪些行为？
第十一问：“搬迁”那点事
第十二问：员工家里动迁，用人单位必须准假吗？
第十三问：动迁权益被赠与后，可以要求撤销吗？
第十四问：“他处有房”如何认定？
第十五问：房屋征收补偿权益包括哪些具体项目？
第十六问：建筑面积如何确定？
第十七问：阁楼面积如何计算？
第十八问：购买动迁安置房时需要注意什么？（一）
第十九问：购买动迁安置房时需要注意什么？（二）
第二十问：“九四方案”案例简析
第二十一问：黄浦区法院房屋拆迁强制执行案件综述（2011——2014）
第二十二问：应对房屋拆迁基本要领
第二十三问：离婚案件中动迁权益如何处理？（一）
第二十四问：农村房屋动迁继承纠纷案例一则
第二十五问：动迁房超过20年还能继承吗？
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2015-12-22 10:33:01 浏览：
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