商品房交付使用时的相关问题
2011年2月26日，某房地产公司（以下称“开发商”）与李某（以下称“购房人”）签订商品房买卖合同，开发商将其开发的某小区第7幢104号商品房及配套地下室出卖给购房人，价款为28万元。合同订立后，购房人依法支付了合同房款28万元。开发商于2011年5月26日向购房人发出入住通知书。购房人称，开发商所卖出的商品房由于房屋质量问题严重影响正常居住使用，不具备房屋交付条件，因此拒绝收房。双方协商未果，期间产生了水电费、物业费、燃气费等日常费用，均无人承担。开发商要求购房人承担上述费用，而购房人称只有自己办理了入住手续、拿到钥匙才算是交付完成，否则关于房屋的相关费用自己无义务缴纳，由此造成的损失应该由开发商承担，双方由此产生争议，故诉至法院。
【焦点问题】
第一，开发商是否已经履行了交付，是否具备交房条件？
第二，商品房交付的时间点及风险转移？
第三， 购房人能否拒绝接收房屋？
第四，在商品房买卖合同签署并付款后，购房人拒收房屋所产生的若干费用应由谁承担？
【分析】
首先，如何认定法律意义上的“交付”，以及开发商应如何履行交房义务？
1、什么是商品房的交付？
商品房的交付是由房屋交付和权利的交付组成。房屋的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交付的后果是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
2、我国法律对于商品房交付规定了一些必备条件。
由于房屋这种商品的特殊性，我国法律对于商品房的交付也相应的规定了一些必备条件，主要有以下内容：
（1）竣工验收
竣工验收是开发商交付房屋的法定条件，从法律、法规到部门规章都有房屋验收的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
（2）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
关于这“两书”建设部有相关对定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”提供“两书”也是开发商必须遵守的条件，而且《住宅质量保证书》还具备商品房购销合同的补充约定的效力。
（3）实施测绘
建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十四条对开发商应对房屋实施测绘作了规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
3、商品房交付的时间点及风险转移？
在实践中，房屋的买卖与产权的登记并非同步完成的，中间总是相隔一段时间。在这段时间内，一旦出现购房者已经购买但并未办理产权过户登记的房屋因不可抗力或意外事件如地震、火灾等而造成毁损的情况，在此种情形下，其损失承担要分两种情况来看：
一是虽然购房者购买了开发商的房屋，并已交付了部分甚至全部房款，但开发商还未向购房者交付房屋。在这种情况下，虽然开发商已经把房子卖给了购房者，但仍应承担因不可抗力或意外事件所带的风险。
二是开发商已经向购房者交付了房屋。房屋交付后，开发商已经履行了自己最主要的义务，房屋已由购房者实际控制，购房者可以对房屋直接行使占有、管理乃至使用、收益的权利。根据法律规定，在这种情况下，风险应由购房者承担。
鉴于上述分析，在购房者购买房屋以后，产权登记以前，开发商是否履行了交付房屋的义务就成为了房屋风险由谁承担的关键所在。只要当事人没有另外的约定，房屋买卖中的风险转移应以交房作为标志，交房之前，风险由开发商承担，交房之后，风险由购房者承担。在实践中，通常开发商通知的交房期限届满，但是购房人并未按照通知的期限办理房屋交接手续，这种情况下认定房屋风险的标准一般为：在开发商符合合同及法律规定的交房条件，且已经按照合同约定向购房人有效送达了《交房通知书》，但是购房人因自己的原因未及时办理交接手续的，在购房人延期收房期间发生的风险，一般认为该等风险应当由购房人承担。
其次，购房人有哪些拒绝收房而不承担违约责任的理由？
根据《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法规，购房人遇到下列情况之一可不收房：
1.依据《商品房销售管理办法》第三十二条、三十四条：未取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》的。
2.依据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的。
3.依据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款：开发商经批准改变房屋结构但未经买家认可的。
4.依据《司法解释》第十四条：合同没有约定且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房并解除购房合同。
5.依据《司法解释》第十二条：经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的。
6.房屋质量问题严重影响正常居住使用的可不收房。
除以上所述情形外，购房人无正当理由不得拒绝接收房屋，否则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
在商品房买卖合同签署并付款后，购房人拒收房屋所产生的若干费用应由谁承担？如果开发商交付的商品房质量合格，达到了交付标准，则购房人仍借口质量等一系列问题拖延接收房屋的，在此种情况下，根据法律规定和双方当事人约定，视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，并且此后的房屋各项费用是应该由购房人来承担的。故投资型购房人起初拖延接收房屋以达到免交各种费用的目的是无法实现的。
此外，无正当理由拒绝接收房屋还存在另一个风险，即导致房屋质量保修期的流逝。根据《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等法律法规的规定，房屋质量保修期自交付之日起开始计算，所以如果购房人在接到交房通知后无正当理由拒绝接收的，那么从视为交付之日起开始质量保修期就开始计算了。所以如果购房人无正当理由没有按时接收房屋导致质保期经过，一旦日后房屋出现质量问题，开发商将不再承担免费维修的义务。
并且买卖双方在《商品房买卖合同补充协议》中往往事先约定，开发商向购房人交付经验收合格的商品房，购房人无正当理由拒绝接收的，则视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，自交付之日起，该房屋的风险责任转由购房人承担，此后的各项费用(包括但不限于水电费、煤气费、暖气费、物业服务费等)全部由购房人承担。
2015-12-22 10:32:52 浏览：
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