房屋所有权纠纷实务指引
房屋所有权纠纷律师实务指引
随着居民生活水平的逐步提高，房屋买卖成为现在人生活的重要组成部分，对于涉及房屋买卖的诉讼逐年激增的现实，蓝秦房产律师团为您详解律师实务指引
一、不动产登记制度
不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人申请登记机构将有关申请人的不动产物权事项记载于不动产登记簿的事实。《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。现在我国的房屋买卖，变更所有权，均采取登记制度。因此一房二卖的现象极为普遍，无良的中介现将房子卖给甲并签订房屋买卖合同，又将房子卖给乙并办理了房屋过户。根据我国现有的房屋制度，房子的所有权属于乙而甲与卖方形成的是债权债务关系。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过依法登记会产生以下效力：
1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（登记效力）
2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（发生效力时间的规定）
3.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（权属证书是登记簿的外在表现形式）
房屋登记制度带来的不仅仅是权利义务上的变更，也会带来公示公信效力。
物权公示，是指在物权变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害，进而保护交易安全。在民法上，不动产物权登记为不动产物权变动的公示方法，兼具物权设立、变更、转让和消灭的公示功能以及宣示权利归属及其正确性的功能。
物权公信，是指物权变动经过公示以后所产生的社会认同和信任，物权变动按照法定方法公示以后，登记记载的权利人即为法律上真正的权利人，第三人因为相信登记记载的效力而与权利人从事的转移权利的交易受法律保护。即使有公示上的瑕疵，善意受让人也不负返还的义务。对原物权权利人的损失，由造成登记错误的人和登记机关承担赔偿责任。
二、房屋所有权归属纠纷
（一）房屋确权纠纷分类
1.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款，但房屋所有权登记在婚后；
2.夫妻一方于婚后订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款；
3.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了部分购房款，并办理贷款，婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款；
4.夫妻一方或双方于婚后订立购房合同，其中一方用其个人财产支付部分购房款，并办理贷款，夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款。
基于以上论述，以下逐一进行分析：
1.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款，但房屋所有权登记在婚后。
此种情况下，如果房屋登记在出资一方的名下，从房屋价值来源看，完全是由一方的购房款转化而来，且订立购房合同时，双方尚不具有夫妻身份关系。一般而言，不会有与另一方共同购房的意思，结合房屋所有权登记情况，更加说明了其自己一人成为房屋所有人的意愿。因此，房屋应属其个人财产。如果房屋所有权登记为夫妻二人，也只能出于购房人的意愿，在法律上应理解为其愿将自己的权利让渡部分给另一方，此时房屋应为夫妻二人的共有财产。
2.夫妻一方于婚后订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款。
此种情况下，合同订立时，双方已经具有夫妻身份关系。从合同来看，虽然只有一方表达了购房意思，但由于夫妻之间存在复杂的身份及财产关系，购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思，的确非常难以判断。基于与前述第一种情况相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产；如果房屋所有人登记为夫妻双方，房屋应为夫妻共有财产。
3.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了部分购房款并办理贷款，婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款，但房屋所有权登记在婚后。
（1）房屋所有权人登记为购房一方，此种情况下，从购房合同的角度看，是一方个人表示购房意思，虽然其原有个人财产不足以支付购房款，但其以个人名义向银行贷款，从法律关系上看，仍是购房一方以个人财产支付了全部购房款，其在婚前已经履行了支付购房款的义务，房屋出售人亦获得了全部售房款，之后的债权债务关系主要存在于购房一方与发放贷款的银行之间。因此，基于与前述相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产。
确定了房屋属购房一方的个人财产前提下，还需要解决婚后用夫妻财产偿还贷款的问题。如前所述，购房款是获得房屋所有权应当支付的对价，购房一方虽支付了全部购房款，但之后有义务向银行偿还贷款，房屋是其个人财产，对银行的债务也应是其个人债务。夫妻另一方虽没有支付购房款，但在婚后参与了偿还贷款，这是其本不需要承担的义务。因此，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
（2）房屋所有人登记为夫妻二人。同样基于与前述相同的理由，该房屋应属夫妻双方共有财产，但离婚分割该房屋时，应注意一方用个人财产支付购房款的情节，考虑财产价值形态变化的客观事实，个人财产支付部分应计算增值，对以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。
4.夫妻一方于婚后订立购房合同，以一方个人财产支付部分购房款，也用共有财产偿还了部分贷款。
此种情况下，如前所述，从购房合同的角度难以判断购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思。但是从偿还贷款来看，往往是夫妻共同的意思，因此，不论房屋所有人登记为签约一方还是夫妻双方，房屋应属夫妻共有财产。同样需要注意的是，离婚分割房屋时，应对以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。
（二）离婚诉讼分割房产时涉及父母出资问题
1.所有权尚未登记的处理
子女离婚时，父母出资为子女购买的不动产所有权尚未进行登记。此时，如何认定该不动产的最终归属则应区分该出资发生在婚前婚后而定。如一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金应根据婚姻法解释（二）第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。进一步而言，不管该出资是否足以支付全部房款，都不影响其子女在房屋能够办理产权登记手续时进行产权登记。此时，受赠一方子女在婚前就取得房产的全部债权，该债权在离婚分割财产时认定为一方的个人财产相对比较公平。也即，受赠一方子女可以获得该债权转化物—不动产的所有权。如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据婚姻法解释（二）第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与已方子女。相应的，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后用夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。
2.父母请求返还出资的处理
现实生活中，由于父母与子女不和、子女离婚时父母为保全自己的购房出资等原因，经常会出现在子女离婚时，父母请求返还购房出资的情形。父母请求返还购房出资所主张的基础法律关系往往为借贷而非赠与。实践中，对父母出资为子女购买房屋行为的法律性质，应着重把握以下几个方面：
第一，应尊重双方意思自治。对父母出资购房行为的认定原则上应以父母的明确表示为准。如果有证据足以证明父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与，就是赠与关系。
第二，对借贷关系是否成立应严格遵循“谁主张，谁举证”原则。在现实生活中，基于彼此间密切的人身财产关系，一方面，父母如对子女进行资金借贷往往没有借条等书面证据，另一方面，父母即便对子女出资是赠与性质，也往往没有明确的表示。此时应严格执行“谁主张，谁举证”的举证责任原则。父母出资行为性质处于真伪不明状态时，将出资为借贷这一事实的证明责任分配给父母一方比将出资为赠与的证明责任分配给子女一方更符合证明责任分配原则。
3.父母只为子女购买不动产支付部分出资的处理
在司法实践中，还经常发生的一种情形是父母只为子女购买不动产支付了部分价款（往往是首付款），
以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下。
（1）如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产，如果该不动产买卖合同也签订在子女结婚前，则可适用婚姻法解释（三）第10条规定进行处理。
（2）如果该出资发生在子女结婚后，则根据婚姻法解释（二）第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。在具体分割诉争不动产时，可对出资父母的子女一方予以适当多分。
三、婚姻家庭领域中“房改房”权属确认及分割问题
（一）关于对房改房分割存在的争议
房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。此类房屋是指国家投资建设并由房产管理部门直接经营管理的房屋（直管公房）和机关、团体、国有企业事业单位投资建设并自行管理的房屋（自管公房）以及集体企业投资建设并自行管理的房屋。按照国家房改政策的有关规定，房改房的出售有市场价、成本价、标准价，由于在购买和出售上还有许多政策性规定，住房制度改革政策的复杂多样性，使得房屋所有权缺乏足够的明细度，这些都增加了离婚财产分割中，对房屋权属认定存在相当的难度和争议。实践中，关于房改房的分割存在以下几种观点：
（1）完全按照房产证的取得时间来决定房屋产权归属。我国婚姻法第17条及婚二解释第19条之规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的应当认定为夫妻共同财产”。此观点的本质是完全按照房产证的取得时间来决定房屋产权归属。此观点具有相当的代表性，也是在夫妻财产认定上机械照搬“婚内所得共同制”而得出的必然结论。此观点弊端主要在于：如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分“房改房”是婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显示公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。而物权公示原则是为交易服务的，也可以说是一项市场规则；如果财产不交易，则不需要公示。也就是说不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
（2）完全按照购房款来源决定“房改房”权属
认为“婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情形：一、夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的共有房屋或婚后承租的共有房屋；二、夫妻双方以共同财产出资购买婚前承租的共有房屋或者婚后承租的共有房屋”基本观点是，以个人财产购买的房改房就是个人财产，以夫妻共同财产购买的就是夫妻共同财产。
这种观点的弊端在于：忽视了“房改房”是特定历史时期的产物，其本身带着一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受国家政策的调整。不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素确定的，相对于市场价有很大的优惠。当事人为购房出资只是取得房屋所有权的一个方面，但绝不是最重要的方面。因为该低廉的价格对于取得房屋产权是远远不够的。如果一方在婚后稍有出资就可以主张产权，而完全不考虑诸如是否享受了其包括工龄优惠在内的其他优惠，这些证明其在购房中同样享受了房改福利的因素，只能导致极其不公平的结果。
通过以上分析我们知道，“房改房”的分割必须考虑“房改房”本身作为特定历史时期产物的特点。既不能简单依据房产证的取得时间，也不能仅仅根据是否有出资来对产权做出简单的判断。
（二）房改房在婚姻家庭纠纷中的分配原则
实际生活中，城镇居民购买的房改房主要有两种情形：一种是按房改政策购买并已经取得所有权的房屋；另一种是按照房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。
1.按房改政策购买并已取得所有权的房屋的处理。
根据房改政策，职工购买公有房屋实行市场价、成本价或者标准价。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进行市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。按房改政策购买并已取得所有权的房屋就是指以市场价和成本价购买的房改房。其中又区分为个人婚前购买的房改房和婚姻关系存续期间购买的房改房。由我国国情所决定，房改房在出售前基本上是由本单位职工以低租金承租的公有房屋，当事人婚前购买的房改房是当事人一方婚前个人财产出资购买其所承租的公有房屋，对此类房屋，根据婚姻法第18条规定的夫妻特有财产制，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，除当事人另有约定外，离婚时不得作为夫妻共同财产予以分割处理。最高人民法院1993年11月3日公布的关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见所规定的；“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生活资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”不再适用。
婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情况：第一种是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；第二种是夫妻以共同财产购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋。
首先，对婚姻关系存续期间夫妻一方以个人财产出资购买公有房屋的权属认定。
对夫妻一方以个人财产购买婚前承租或婚后承租的公有房屋，房屋权属登记在一方名下的，该房屋应视为个人所有，如果房屋权属登记在夫妻名下的，就应视为夫妻共同共有。如果夫妻一方以个人财产购买婚前或婚后承租的公有房屋权属登记在夫妻双方名下的，就应视为夫妻共同所有。根据婚姻法确定的约定财产制原则，夫妻之间可以就婚姻关系存续期间取得财产以及婚前财产约定归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。在夫妻一方将以其个人财产购买的房屋权属登记在夫妻双方名下时，按照不动产物权变动的公示原则，该房屋的所有权主体就是夫妻双方，房屋为夫妻共同所有，这也可视为是夫妻双方对婚前财产及婚姻关系存续期间所得财产所作的约定。
其次，对夫妻以共同财产出资购买由一方婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋的权属认定。
根据婚姻法所确立的法定共同财产制原则，在对婚姻关系存续期间，夫妻一方或者双方以共同财产购买的财物的权属认定上，除当事人另有约定外，明确为属于夫妻共同所有。对夫妻一方婚前承租的房屋，尽管该房屋是所在单位出租给其个人居住，个人享有相应的福利性待遇，但终究尚未取得房屋所有权，只要该承租房屋是婚后用夫妻共同财产购买，即使权属登记证书记载的权利主体为承租一方，该房屋仍应认定为共同财产。房屋权属登记证书记载的权利主体是夫妻双方的，夫妻双方为共同所有权人。夫妻一方以房屋权属证书记载的权利主体为其个人为由主张该房屋为个人财产的，需举证证明该房屋是婚前个人财产，或者是以其个人财产购买，或者双方有明确约定属于其个人所有，否则应当认定为是夫妻在婚姻关系存续期间取得的共同财产。
婚姻法解释（二）第19条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，就是基于此种原因作出的解释性规定。
2.尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋的处理。
其中又可以包括两种情况：一是离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权；二是离婚时夫妻双方取得房屋所有权只是部分所有权，不是完全所有权，这主要是指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的共有房屋。根据民法通则关于所有权的规定和婚姻法关于夫妻共有财产的规定，尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，无论是在缔结婚姻之前，或者婚姻关系存续期间，既不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻共同所有的财产，因此，即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定，该约定也不发生法律效力。人民法院在审理离婚诉讼时，也不能就双方当事人提出的房屋所有权属和分割请求进行判决。只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权后，才可向人民法院就房屋所有权的归属和分割提起诉讼。夫妻双方对以标准价购买的房屋不享有完全所有权，只享有占有权、使用权和有限处分权及收益等部分所有权，这类房屋也就是通常所说的“部分产权房屋”。
当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述问题无法达成一致意见，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。最高院婚姻法解释（二）第21条规定，离婚时尚未取得或者尚未完全取得所有权，当事人协商不成的，人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；前款规定的房屋取得完全所有权后，当事人如果有争议，可以另行向人民法院提起诉讼。
3.关于房改房的具体分割处理问题。
对夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登记在个人名下的房屋，尽管该房屋为个人所有，但由于购买的承租房屋为实行房改政策的房屋，该房屋的出售及其价格的计算都受到国家房改政策的调整。因此在离婚财产分割处理此类房屋时还要进行特殊处理。按照国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，职工购买现已住用的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。可见，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含了夫妻双方工龄折扣等福利待遇。如果该承租房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。因此分割处理此类房屋时，可在认定房屋为个人财产的前提下，全面考虑夫妻各方在该房改房中所体现的福利优惠，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等因素在房改房出售价格中的比例予以折算，即将隐含在房改房价格中的福利政策具体化，给对方相应的补偿。
对于夫妻共同所有房屋，在分割时应当按照婚姻法、妇女权益保障法的规定，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，尽量将房屋分割和子女抚养结合起来以体现出对妇女儿童权益的保护。对审判实践中出现的夫妻就福利政策下房屋的价值及归属无法达成协议而产生的纠纷如何具体处理，最高院婚姻法解释（二）区别三种情况分别做出了明确的处理规定：（1）双方均主张房屋所有权的，竞价取得，由出价高的一方取得房屋的所有权，同时由取得房屋所有权的一方给予另一方相应数额的补偿；（2）只有一方主张房屋所有权的，人民法院可以委托评估机构对房屋按市场价格作出评估，由取得房屋一方给予另一方相应的补偿；（3）双方都不主张房屋所有权的，人民法院可以根据当事人申请将房屋拍卖，就所得价款进行分割。
2015-12-22 10:31:52 浏览：
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